1、 沁阳市概况

沁阳市位于河南省西北部,是晋豫交通的重要门户,因故城位于沁水之北而得名,总面积623.5平方公里,辖13个乡(镇)办事处329个行政村,总人口49.8万。是河南省重点城镇化试点市、对外开放重点县市和首批扩权县市之一。
沁阳历史悠久,人文荟萃。素有“覃怀古郡,河朔名邦,商隐故里,乐圣之乡”的美誉。夏为“覃怀”首邑,商属京畿重地,周称“野王邑”,汉为“野王县”,隋改“河内县”,明清两代为“怀庆府”所在地,民国废府改为“沁阳县”,1989年9月撤县建市,历为豫西北重要的政治、经济、文化中心和商品集散地,是全国首批“千年古县”、全国文化先进市和全省历史文化名城。
沁阳物产丰富,风景秀丽。沁阳处于黄河、沁河冲积平原,北枕太行,南瞰黄河,境内山地和平原并存,地理多样,物种丰富,繁衍生长着猕猴、金雕、领椿木、青檀等国家珍稀动植物,是“四大怀药”怀地黄、怀山药、怀菊花、怀牛膝的原产地。沁阳土地肥沃,建成了13个农业标准化示范基地,7个省级无公害生产基地。
沁阳经济繁荣,产业集聚。沁阳北与山西晋城接壤,是晋煤外运的咽喉要道和重要的煤炭集散地,焦柳、侯月铁路在境内交汇,长济高速横贯东西,二广高速纵穿南北,与京珠、连霍高速紧密连接,并有4条铁路专用线,交通物流方便。

2、 沁阳市经济特征

2.1四化目标

农业现代化

农业现代化加速推进:一是农业科技现代化。2009年引进农业新品种、新技术37项,新推广玉米联合收获机150台,全市玉米机收率达到55.6%,走在全省前列;二是农业经营产业化。对新兴公司、老师傅食品等农业龙头企业实施动态管理,引导企业投资1.75亿元,新上项目7个,提升了规模档次和带动辐射力;三是农业生产高效化。2009年投资9000万元,实施农田水利基本建设工程35项,发展改善节水灌溉面积3万亩,被推荐为全国水利工作先进市;同时认真落实各项惠农政策,发放粮食直补和综合直补资金2992万元,充分调动了农民种粮积极性。重灾之年再夺粮食丰收,2009年全市粮食总产量32.74万吨,再创历史新高,比上年增加0.34万吨,增长1.1%。其中夏粮产量16.61万吨,比上年增长1.2%;秋粮产量16.13万吨,比上年增长0.9%。

新型工业化

新型工业化迅猛发展:2009年实现工业增加值135.44亿元,比上年增长13.6%,工业对经济增长的贡献率为66.1%。一是六大产业蓬勃发展。全市规模以上工业中,玻璃钢产业实现增加值32.84亿元,比上年增长21.4%;造纸机械及造纸产业实现增加值14.59亿元,比上年增长4.1%;煤化工和氯碱为主的化工产业实现增加值4.99亿元,比上年增长55.0%;铝及铝深加工产业实现增加值3.89亿元,比上年增长3.0%;太阳能光伏材料为主的新能源产业实现增加值9.92亿元,比上年增长35.6%;电动车产业实现增加值6.40亿元,比上年增长12.6%。二是集聚区建设成绩显著。按照“一城两翼、南北支撑”的发展思路,加快沁北产业集聚区和沁南产业集聚区开发建设步伐。目前,两大集聚区规划面积23.6平方公里,已开发建设8平方公里。集聚区全年实现销售收入220亿元,利税43亿元。沁北产业集聚区被确定为省级产业集聚区。沁南产业集聚区依托屹峰、超威、思可达等龙头企业,大力发展电动车、太阳能光伏等支柱产业。

三产多元化

三产多元化蓬勃发展:2009年,全市第三产业增加值完成58.7亿元,同比增长15.0%,增速居焦作六县市第一位。三次产业结构由上年的6.0:67.6:26.5变化为5.6:66.6:27.8,第三产业比重比上年提高1.3个百分点,一举扭转了多年来第三产业比重逐年下降趋势,由过去的负增长转变为正增长。旅游业、文化娱乐等其他服务业和房地产业异军突起,2009年分别完成增加值11.7亿元,2.6亿元,增长22.8%、11.5%。尤其是旅游业,初步叫响了沁阳旅游品牌,全年共接待海内外游客349.54万人,比上年增长23.3%,其中,境外游客2.5万人;全年旅游总收入1.16亿元,比上年增长21.3%。

城乡一体化

城乡一体化长足发展:2009年,全市城镇化率进一步提高,达到50.6%,比上年提高2个百分点,首次越过百分之五十的界线,城镇化率在全省108个县市处于先进位次。

2.2四大战略

2.3六大产业

2.4经济发展数据

根据《2011年沁阳市政府工作报告》中数据,国民经济保持平稳较快增长,全市地区生产总值完成235亿元,增长15.7%。规模以上工业企业增加值完成133亿元,增长21.8%。 全社会固定资产投资完成170亿元,增长29.2%。社会消费品零售总额完成44.7亿元,增长18.5%,地方财政收入完成9.3亿元,增长22.3%。

1、沁阳市房地产发展回顾

2005年底,沁阳市房地产市场刚刚起步,现代化居住社区概念刚被灌输市场,但并不为大多数人接受,以书香莲郡与沁水湾为首批商品房代表项目开始培育市场,人们从独家独院的生活突然过度到单元商品房生活方式,大多数客户对产品的面积,结构,价格,形式等观念抗性大。这个时期的主流产品业态相对单一,产品价格拉动空间小,开发利润空间相对不大,营销理念及广告媒介相对原始,这是每个市场初级阶段的通性。
2006年,在中国大形式房地产市场发展形势下,沁阳房地产市场开发项目相继增加,商埠大街,城市花园,丰泽园等项目陆续推向市场,更多项目共同引导了客户的购房观念,刚性需求慢慢被释放,这时产品业态延续单一的主流形式未有太大的变化,加上自建房的非强制监管,商品房市场并未搭上前进的快车,销售速度一直没有较大的提升。
2007年,沁阳市房地产市场延续之前的市场状况,但慢慢发生质的变化,新区的城市规划方向逐渐被市场认可,大部分项目开始向西转移。产品业态开始向更成熟的市场跳跃,品牌化的开发思想被引入市场,以亚星品牌的带动,促进了市场的进一步发展,开始出现小高层业态,小户型产品,这是市场本质上的跳跃。
2008年开始,沁阳市房地产市场开始步入快速发展期,经济危机及全国房地产市场萧条并未对沁阳房地产市场造成太大的市场冲击力,市场开始稳步发展,直至2010年,市场竞争的焦点在西区,太行大道沿线项目分布密集,项目规模凸显优势,产品业态出现多业态混合状况,价格拉动力强,市场去化速度相对较快,供应量与需求量呈现双量齐升现象,量价齐升,由于土地价格的上涨,土地资源的利用程度加大,高层业态比例增加,整个市场竞争程度相对更加激烈。
2011年上半年,市场呈现供不应求的供求结构,市场开发项目销售量少,多数项目处于市场预热器与产品咨询意向认筹期,由于当地政策的监管力度加大,不符合销售许可条件的项目不能违规销售,致使市场供应量出现空档期,下半年市场竞争将比较激烈,中心城区板块与西区板块的竞争,板块内项目之间的竞争,将会呈现长期的竞争态势,产品的同质化竞争严重,品质化竞争日趋激烈,营销创新力度需要进一步提高。

2、 沁阳市住宅市场板块特征分析

根据沁阳市行政区域划分、未来城市发展规划,房地产开发项目分布状况,便于研究,我司将沁阳房地产市场划分为新区板块,城区板块,边缘板块。

2.1新区板块

该区域为太行大道以西,西环路以东区域。该区域是沁阳市房地产市场焦点区域,沁阳市70%的项目集中分布在此区域内,该区域是未来政府规划近期发展主要方向,该区域主要包括是行政区与高尚居住区,行政配套,教育配套,环境配套,交通配套较城区内更加完善。此区域内项目利于产品品质化塑造,规划空间相对较大,规模竞争相对明显。主要代表项目有普罗旺世、锦绣江南、上林苑等。

2.2城区板块

该区域为太行大道以东,南门街以西区域,覃怀路以北,北环路以南合为区域。本区域是沁阳老城区,生活配套,商业配套,交通配套相对成熟,此区域内项目多位旧城改造项目,开发难度较大,项目品质可塑空间较小,此区域内项目商业价值大,居住环境相对差。主要代表项目有玫瑰城、玫瑰公馆、蓝堡国际等。

2.3边缘板块

除新区板块与城区板块之外的板块。此区域板块是沁阳发展相对较弱的区域,书属于工业区占主导的区域,该区域不占城市主流发展方向,项目价值认可度低,开发量小,周边配套相对却反,居住环境差,多位批发市场为主导的活动区域。该区域项目未有典型项目代表该区域房地产市场之特征。

3、 沁阳市房地产项目个案分析

3.1主要项目汇总统计

项目名称 占地面积 建筑面积(㎡) 容积率 业态 主力户型 均价 营销阶段 销售速度
上林苑 105亩 23万 2.2 小高层 3/2/2/128㎡ 未定 咨询期 ——
普罗旺世 260亩 45 2.97 多层、高层 3/2/2/130㎡ 估计3200/㎡ 认筹期 ——
玫瑰公馆 100亩 20 3.0 小高层、高层 3/2/2/126㎡ 未定 认筹期 ——
蓝堡国际 15亩 6.2 6.2 高层 3/2/2/130㎡ 未定 咨询期 ——
铂金华府 6亩 1.2 3.0 小高层 3/2/2/120㎡ 3200/㎡ 在售 25套/月
城市金典 41亩 6 2.2 多层、小高层、别墅 3/2/2/127㎡ 3000/㎡ 在售 12套/月
锦绣江南 120亩 25 3.1 多层、别墅 3/2/2/143㎡ 3300/㎡ 在售 8套/月

4、 关于沁阳市房地产市场未来4年内的发展趋势预判

根据沁阳市房地产市场相关信息了解,我司对沁阳市房地产市场未来4年内的发展趋势作以下预判:
1) 新区板块内土地投放量增大,区域内项目竞争日趋激烈;市场竞争焦点仍旧在新区板块。
2) 城区板块旧城改造力度加大。
3) 小高层、高层业态成为住宅主流产品业态。
4) 户型面积100㎡-120㎡将成为市场主流户型面积。
5) 普通商品房最高价格将在2012年下半年突破4000元/㎡大关。
6) 产品品质化提升,逐渐进入品牌竞争阶段。
7) 市场投资意识逐渐增强,投资产品将渐行市场。
8) 市场逐渐规范,对开发商开发实力要求越来越高,预售制度健全,项目现金流压力增大。 9) 产品营销难度增加,客户细分程度越来越细化。

调查时间:2011年7月22日---7月28日    调查地点:沁阳市市区    调查方式:问卷调查    调查问卷总样本数:243份

1、 购房时段

对客户购房时段的选择中显示,39%的客户准备1年内购房,28%的客户准备1-2年内购房,两年以上购房客户占比16%,从以上数据可以看出,本次调查问卷甄别客户的有效性较强,大部分客户为近期1-2年内购房的客户,而本项目开发周期大约1.5年时间,故对此部分客户的分析相对科学性较强。


2、 客户职业

对客户职业的调查中,私营企业主相对占比较大为33%,因此部分群体多位显性客户群体,公务员占比22%,医生占比14%,教师占比8%,因放假因素对教师群体的挖掘相对较难,其他占比相对较少。从本次受问卷客户职业可以看出,本地问卷针对大多数县级及县级市主流购房客户群体进行调查,他们在市场里最具购买力的主流群体,对房地产市场有着密切的关注度,有着强烈的购房欲望的有效群体,对他们的调查分析相对科学性强。


3、 客户工作区域

在客户工作区域调查中,27%的受访者在县城中心工作,在县级市场中,一般只有一个中心,这个中心多位商业繁华中心,老城区多数的单位分布于此,人流与人气较强的区域,13%的受访者在县城西关工作,我们界定县城西关的概念为沁园路西太行大道东的区域,新城区概念为太行大道以西至西环城路以东区域,该区域工作者占比为18%,乡镇工作者占比为19%,占比12%的受访者在县城南关工作。


4、客户居住区域

客户居住区域调查中,27%的受访者居住在县城西关,26%的受访者居住在县城中心、24%的受访者居住在乡镇、11%受访者居住在县城南关、新区、县城北关的人倒是不多。


5、客户家庭年收入

在客户家庭年收入调查中,37%的受访者家庭年收入在2-3万, 30%的家庭年收入在3-5万, 19%的受访者家庭年收入在2万以下,10%的家庭年收入在5-8万,在家庭年收入调查数据中,根据我司工作经验,一般收入是人们的隐私,中国人对收入的问题比较敏感,并且比较忌讳,所以通过客户的说辞判断的收入数据偏差比较大,但我们可以根据客户的其他特征推测客户的收入状态,但在此,我们对数据保留真实性。


6、客户现在住房状况

客户现住房状况调查中,47%的受访者现住在自建房,28%的受访者在早期商品房居住,10%的受访者在现代化小区居住,随着城市发展、旧城改造及城市化进程加快,人们购房意识的提升及购房心理的引导,对居住的舒适度更高的要求为市场提供了刚性需求的购房客户。此数据显示,沁阳的住房状况还需要很大的改善,沁阳住房需求仍需要提升。


7、客户购房目的

客户购房目的调查中,31%的受访者为提升居住品质,从数据中反应出人们对居住舒适度要求慢慢提高了,对居住的环境及档次较之前有更高的要求,这成为沁阳市购房刚性需求的一个重要组成部分,26%的受访者为子女购房,从此数据可以看出,沁阳人对房子的概念有着特殊的含义。22%的受访者为满足基本居住要求,这部分需求是刚性需求最基础层的客户群体,他们因为购买力的有限对居住的条件没有过高的要求,证明在沁阳市场中,仍有一大部分群体因为房价的因素掩盖了真实的需求,这为一部分低端产品提供了市场需求,12%的受访者为方便工作而购房,未来西区的发展潜力已被人们认可,西区成为行政区,商务区,这为本项目提供了未来的客户需求。投资客户占比较小,仅为2%,证明沁阳的房地产市场还仍处于发展的上升期,投资产品需要进行市场客户的培育。

8、客户理想购房区域

客户理想购房位置的调查中,34%的受访者认为是新区,34%的受访者认为是西区,19%的受访者认为县城中心,10%的受访者认为是其他区域,县城北关、南关、东关的认可度较低。从以上数据可以看出,新区因居住环境的舒适及未来发展规划的潜力得到了人们的认可,这为本项目的开发提供了未来的强劲动力。


9、客户购房关注重点

客户购房关注重点调查中,区域环境、物业管理、价格排在前三,付款方式、交通、房型设计、开发公司的信誉也很关注,随着生活水平的提高,物业管理也逐渐重视。通过以上数据分析,在本项目的营销中,区域环境的塑造至关重要,项目的价格定位是很关键的杠杆,其实在产品塑造上,户型设计,绿化景观,双气配套等方面应着重加强。


10、客户意向购买物业类型

客户意向购买物业类型调查中,48%的受访者选择多层,33%受访者选择小高层,高层也慢慢的适应, 2%的受访者选择独立别墅和花园洋房。从以上数据看出,大部分客户还是乐于接受多层的物业形态,随着市场提供产品的有限性及高层物业形态的引导,人们对小高层接受度有很大的提高,对高层的接受度比较低,另外对独立别墅与花园洋房的接受度也很低。




11、客户意愿购买楼层

客户意向购买楼层调查中,57%的受访者选择3-4层,14%受访者选择1-2层,10%的受访者选择5-6层,很多人的思维还是停留在多层。




12、客户需求房型结构

客户对房型结构需求调查中,67%的受访者需求3-2-2,15%的受访者需求4-2-2, 7%的受访者需求2-1-1 ,5%的受访者需求2-2-2, 5%的受访者需求2-2-1,一室和五室的需求很小。




13、客户需求的户型面积

客户对面积需求调查中,37%的受访者需求120-130平方米,17%的受访者需求110-120平方米,15%的受访者需求130-140平方米,9%的受访者需求145-160平方米, 8%的受访者需求100-110平方米,对,200平方米以上和50平方米以下的还难接受。




14、客户能接受房屋总价

客户承受总价调查中,19%的受访者能承受29-32万,14%的受访者能承受23-26万,13%的受访者能承受26-29万, 10%的受访者能承受32-35万,10%的受访者能承受20-23万, 10%的受访者能承受17-20万, 50万以上的基本很少。




15、客户能接受的房屋单价

客户承受单价调查中,26%的受访者能承受1600-1800,16%的受访者能承受2600-2800,11%的受访者能承受1800-2000, 11%的受访者能承受2000-2200 ,11%的受访者能承受2200-2400,最高承受单价为3500。




16、客户采用的付款方式

付款方式调查中,47%的受访者选择银行按揭,32%的受访者选择分期付款,17%的受访者选择一次性付款,4%的受访者选择公积金贷款。

17、客户车位意向

车位需求调查中,44%的受访者选择不确定,39%的受访者选择需要车位,17%的受访者选择不需要

18、决策性影响程度

家人朋友对你购房的影响调查中,34%的受访者选择家人和朋友的建议仅供参考,30%的受访者选择有一定程度的影响,只有19%的受访者选择不影响。

问卷小结

通过以上问卷分析,凸显以下购房心理偏好
1、 在客户购房目的中,用于满足基本住房需求和用于改善型住房需求者占比53%。
2、 在客户购房理想区域中,西区和新区是主流区域,占比高达68%。
3、 在客户购房关注的重点因素中,区域环境,物业管理、价格因素占据前三位。
4、 在客户购房意向业态中,意向多层者占48%,小高层占比33%。
5、 在客户意向购买楼层中,低楼层占据主流意向。
6、 在户型结构需求中,三房两厅两卫占主流产品结构形式。
7、 在户型面积需求中,62%的人意向100㎡—130㎡之间的面积区间户型。
8、 在户型总价需求中,能承受总价在26万-35万区间者占比43%。
9、 在付款方式上,分期和一次性占半,按揭仍然是主流付款方式。